Grundstückgewinnsteuer – Handänderung

Die Handänderung ist der sichtbare Anlass, bei welchem ein Grundstückmehrwert realisiert wird. Darunter versteht man alle privat- und öffentlich-rechtlichen Rechtsvorgänge, welche die Übertragung oder Aufspaltung des Eigentums oder der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt an einem Grundstück zum Gegenstand haben. Hierbei werden zwei Arten von Handänderungen unterschieden:

• Zivilrechtliche Handänderung
  ‍Diese Form der Handänderung findet bei Grundstückveräusserungen am häufigsten statt. Sie entsteht z. B. durch Kauf, Tausch, Schenkung oder Erbgang. Diese Eigentumsübertragungen finden aufgrund eines gültigen Rechtsgrundes (z. B. Vertrag) statt und werden im Grundbuch eingetragen bzw. bedürfen der öffentlichen Beurkundung. Ebenfalls unter diese Form der Übertragung fallen Enteignungen, Zwangsverwertungen, also z. B. bei Versteigerung eines Grundstückes, oder neuen Quartierplanungen. In diesen Fällen besteht eine rechtliche Verpflichtung aus öffentlich-rechtlichem Gesetz und der Übertrag basiert auf einem Verwaltungsakt (Verfügung, Urteil).

• Wirtschaftliche Handänderung
  ‍Darunter versteht man eine dauernde Übertragung wesentlicher Herrschaftsrechte an einem Grundstück, ohne dass eine zivilrechtliche Übertragung stattfindet. Das klassische Beispiel ist die Veräusserung von Mehrheitsbeteiligungen an Immobiliengesellschaften. Auch wenn nur der Firmeneigentümer bei einem Verkauf einer Immobiliengesellschaft wechselt (das Grundstück bleibt zivilrechtlich im Eigentum der Gesellschaft), untersteht dieser Besitzerwechsel der Handänderung und somit der Grundstückgewinnsteuer, da die Herrschaft der Gesellschaft übertragen wird. Beim Verkauf einer Immobilien-AG (Share-Deal) werden die Aktien veräussert und die Übertragung mittels Aktienkaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer festgehalten, welcher in der Regel keiner öffentlichen Beurkundung untersteht.

Eine Gesellschaft charakterisiert sich dann als Immobiliengesellschaft, wenn ihr Zweck ausschliesslich oder zur Hauptsache im Erwerb, der Verwaltung, dem Verkauf und der Überbauung von Grundstücken dient. Entscheidend sind die Bezeichnung der Firma oder deren statutarischer Hauptzweck sowie die tatsächlichen Verhältnisse aufgrund der Geschäftstätigkeit bzw. der Geschäftsabschlüsse.

Wird jedoch eine Maschinenbau-AG mit einer betriebseigenen Produktionshalle veräussert, so untersteht die Produktionshalle nicht der Grundstückgewinnsteuer. Die Liegenschaft bildet dabei die sachliche Grundlage für den Geschäftsbetrieb.